הריסה ובנייה או הרחבה וחיזוק – במה זה תלוי?

%d7%9e%d7%90%d7%9e%d7%a83
טיפים לבעלי דירות שמעוניינים בקידום פרויקט תמ"א 38
3 בספטמבר 2017
%d7%9e%d7%90%d7%9e%d7%a81
 
רבים יודעים שקיימים שני מסלולים עיקרים לביצוע פרויקט לפי תכנית תמ"א 38. והרבה שואלים את עצמם מה כדאי לנו? מה לבחור ומהם השיקולים של היזמים?

שני המסלולים

- חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה, שיפוץ כללי של הבניין והתשתיות, הוספת מעלית , חניה והרחבת הדירות בממ"דים ומרפסות (בהתאם לאפשרויות התכנון).

- הריסת הבניין הקיים ובנייה של בניין חדש לגמרי כולל בד"כ חניה תת קרקעית ושתי מעליות.

בשני המסלולים נבנות קומות חדשות נוספות והרווח ממכירת הדירות החדשות מהווה מקור מימון לפרויקט כולו.

- קיימת כמובן, אפשרות נוספת של מימון הפרויקט על ידי בעלי הדירות הקיימות, אבל זה לא ריאלי ברוב הבניינים ( קורה לעחים רחוקות מאד בבניינים של לדוגמא 4 דירות שבעליהם אנשים אמידים וביחסים טובים ביניהם, שני התנאים יחד).

בשני המסלולים של תמ"א 38 מתאפשרות תוספות לכול דירה של עד 25 מ"ר לדירה וזאת ע"פ התכנית ומרפסת של עד 12 מ"ר ע"פ תקנות מרפסות. כול התוספות תלויות בתנאים התכנוניים של כול בניין. תוספות הבניה פטורות ממסים.

- במקרים בהם ניתן להוסיף עוד מטרים ניתן להגיע להסכמות עם היזם על מחיר הבניה ועל מי מהצדדים יחולו המיסים. זה לא מצב שכיח, בד"כ הבעיה שאין מקום אפילו ל- 25 המטרים המותרים. יש החושבים שמסלול ההריסה ובנייה מחדש הוא המועדף על הרוב. הוא מציע לבעלי הדירות דירה חדשה לגמרי בבניין חדש לפי סטנדרט בניה חדש לגמרי. ומציע הזדמנויות תכנון ליזם שאינן מוגבלות מתכנון הבניין הישן.

מאידך מסלול ההריסה מחייב את בעלי הדירות במעבר לדירה שכורה לפני ההריסה ומעבר נוסף חזרה לבניין החדש למגורים הקבועים בדירה החדשה בבניין החדש. המעברים פחות קשים ממה שחושבים ( אם נבחר יזם טוב כמובן) אבל זה לא נוח. כמו כן, לעתים לא ניתן להגדיל את הדירה בהריסה ובניה בשל קווי בניין בתכנית הקיימת (הסבר מורכב- תיקון 3א), אבל אפשר להגדיל את הדירה בחיזוק והרחבה.

בפרויקט חיזוק והרחבה בעלי הדירות והשוכרים נשארים לגור בבניין בזמן העבודות. כשבעלי הדירות או השוכרים נשארים בדירותיהם בזמן העבודות שנערכות בד"כ בזמן שרוב אלו שגרים בבניין יוצאים לעבודתם.

 
 

האמת היא שברוב המקרים אין בחירה.

סוג הפרויקט מוכתב על ידי נתונים קיימים בשטח. בד"כ גודל המגרש, שטח הבניה הקיימת ( כול הדירות), זכויות הבניה ע"פ תמ"א 38 וזכויות בניה ע"פ מדיניות העירייה בה נמצא הבניין ( שונה מעירייה לעירייה וגם משתנה מדי פעם באותה עירייה) בהריסה ובניה הבניה נמשכת יותר זמן.

המצב האופטימאלי ( אבל נדיר) כשיש שטח מגרש מאד גדול ובניין יחסית קטן (בניינים טוריים ונמוכים) וניתן לבנות בניין חדש על השטח הפנוי מבלי להרוס את הקיים. במצב כזה עוברים בעלי הדירות ישירות לדירות החדשות. זה מעולה לבעלי הדירות וליזמים שחוסכים במהלך כזה את שכר הדירה ועלויות הערבויות בכמה מישורים אבל, לצער כולם זה די נדיר.

גמישות בתמורות/ במה שתקבלו בסוף התהליך

הריסה ובנייה מחדש מאפשרת ליזמים תכנון מיטבי של הבניין כך שיוכלו לבנות דירות טובות למכירה ולהרוויח את המקסימום.

לבעלי הדירות הגמישות הזו משתלמת מאוד. ניתן לחפור חניות תת-קרקעיות למשל הבניין והדירות כולן תהיינה בסטנדרט בניה חדש וגבוה. בחוזה עם היזם בד"כ יש סעיף שמבטיח שהדירות בכול הקומות תהיינה באותו סטנדרט ( למעט דירות מיוחדות).

עליית ערך הדירה

במסלול הריסה ובניה כשמקבלים דירה חדשה בבניין חדש ערך הדירה ברוב המקרים יהיה גבוה יותר מערך דירה שהורחבה והתכנון שלה בעייתי בשל אילוצים של התכנון הבסיסי של הבניין. זה בהנחה שהדירות המתקבלות הן בגודל דומה.

בפועל, בחלק מהבניינים משיקולים תכנוניים שונים דווקא בהריסה ובניה לא ניתן להגדיל את הדירה הקיימת

בכול מקרה בשני המסלולים של תמ"א 38 ערך הדירה עולה בעשרות אחוזים ( לפחות 40%) ללא כל עלות מצדכם. אתם מקבלים או דירה חדשה לחלוטין או דירה מורחבת כלומר נכס ששוויו עלה משמעותית עם איכות חיים משופרת מאד.

בואו נקבע פגישת ייעוץ