רוצים הסכמות תמ"א 38 עם השכנים?

%d7%9e%d7%90%d7%9e%d7%a83
טיפים לבעלי דירות שמעוניינים בקידום פרויקט תמ"א 38
3 בספטמבר 2017
article1
מהי תמ"א 38 ויתרונותיה
5 בספטמבר 2017
%d7%9e%d7%90%d7%9e%d7%a84
 
למרות שפרויקט תמ"א 38 הוא בדרך כלל כדאי ורווחי מאוד לבעלי הדירות בבניין, הרי בכל זאת מדובר בצעד משמעותי מאוד שיש לו השפעה רבה על איכות החיים של בעלי הדירות במהלך תקופת העבודה ולשיפור ניכר לאחר סיום העבודות. לכן אי הסכמות עלולות לצוץ מצד חלק מבעלי דירות . לדבר זה יש משמעות רבה משום שכדי שפרויקט כזה יצא לדרך, דרושה הסכמה רחבה מצד האנשים הגרים בבניין, ורצוי מאוד הסכמה גורפת של כולם. נכון שיש חקיקה ופסיקה שמאפשרות לפעול גם בפחות מהסכמה כללית, אבל אי הסכמה גם של בעל דירה בודד מהווה מכשול שלפעמים מכשול שלא ניתן לעבור אותו. אם כן, כיצד יוצרים הסכמה גורפת ומלאה שכזו? הנה כמה טיפים בנושא.

רוח טובה

כדאי מאוד ללמוד וליישם עיקרון זה. בין אם אתם מובילי הפרויקט או שותפים שהצטרפו למאמץ החתמת האנשים, הפנייה לבעלי דירות האחרים צריכה להתבצע ברוח טובה ועם הרבה הקשבה.

מאוד מאוד חשוב להשיג הסכמה של 100% מכל בעלי דירות . אמנם כאמור, באופן עקרוני / חוקי, כדי לצאת לפרויקט צריך הסכמה רק של - 80% במקרה של פרויקט הריסה ובנייה, ו-67% במקרה של פרויקט חיזוק והרחבה, אבל בפועל הסכמה של כולם תאפשר את מימוש הפרויקט ברמת וודאות גבוהה יותר ובהרבה פחות זמן.

דיונים בערכאות המשפטיות גוזלות הרבה זמן והתוצאה פחות וודאית.

לכן כדאי מאוד לפנות לאנשים שמהססים להסכים , בגישה חיובית ולהימנע מגישה ש"אנחנו לא צריכים אתכם". חשוב להשאיר את הדברים במסגרת טובה , להיות סבלניים ותמיד להשאיר דלת פתוחה לאפשרות שבעתיד תהיה הסכמה.

שקיפות מוחלטת

לאורך כל הדרך תפעלו בשקיפות מוחלטת. היו גלויים לחלוטין. שיהיה ברור לכולם, כבר מההתחלה, שלא מסתירים מהם דבר. רק ככה תוכלו להשיג אמון, ואמון הוא הבסיס ליצירת הסכמות. בהיעדר אמון קטנים הסיכויים להצלחה. הרבה יותר קל לפעול באמון וביושר מההתחלה, מאשר לשקם אמון שהתערער.

לכן, כדאי לפעול כך מהרגע הראשון. לא להביא את האגו בשום שלב לעניין. זה לא אודותיך מוביל הפרויקט . לא אודות יכולותיך, אישיותך או כל דבר אחר. זה אודות הפרויקט , הוצאתו לפועל ושיפור איכות החיים של כולכם.

 

בדיקות מקדמיות

1.שנת קבלת היתר הבניה לבניין

פרויקט תמ"א 38 יכול להתקיים רק בבניינים שהיתר הבניה שלהם התקבל לפני תחילת שנת 1980 . זה חשוב לדעת, כי לפעמים בניינים נבנו והסתיימו במהלך 1983 לדוגמא , אבל היתר הבניה התקבל לפני 1980. ולכן חשוב לברר מתי התקבל היתר הבניה לבניין. המידע על היתרי הבניה נמצא באתרי האינטרנט של העיריות במחלקות המנהל ההנדסי.

2.הוציאו נסח טאבו מרוכז -

נסח הטאבו המרוכז מפרט את שמות כל בעלי הדירות והרכוש המשותף שמוצמד אליהם. לכן, חשוב ביותר לבדוק מהם שמות הבעלים הרשומים בנסח במרוכז, שכן אלו שגרים בדירה יכולים להיות הילדים והנכדים של בעלי הדירה, שאינם בעלי זכות הצבעה בעניין. במקרים אחרים ייתכן והדירה רשומה על שם אנשים שנפטרו, דבר שידרוש פניה ליורשים כדי שיעדכנו את הרישום בטאבו ( פעולה שלוקחת לפחות כמה חודשים).

גם אם מופיעים בנסח שמות של חברות חייבים לבדוק מי הבעלים , האם החברה קיימת וכו' לא כדאי לחכות ואז לגלות את הבעיות. ניתן להוציא נסח טאבו מרוכז באתר של משרד המשפטים בתשלום של 15 ₪.

3. בניית תשתית על בסיס הנסח

כבר בתחילת התהליך כדאי לאסוף לקובץ אקסל מסודר אקסל ( או קובץ אחר) את כל השמות ופרטי הקשר של בעלי הדירות: כתובת מגורים מעודכנת (במידה ואינם מתגוררים בבניין), טלפונים ומיילים. רשימה זו תהווה חלק משמעותי בהתקשרות בין כל בעלי הדירות. ככל שתקדימו לארגן אותה יהיה לכם יותר קל לנהל אספות נדרשות, לקבל את האישורים הנדרשים ואף לפנות ליזמים.

4. תעדו את הפעילות שלכם למקרה של עימות מול שכן או כול בעיה אחרת.

פרוטוקולים -חשוב במיוחד להקפיד לסכם את האספות של בעלי הדירות ואת ההחלטות שנקבעו באספות אלו ולהחתים את השכנים. פרוטוקולים חתומים אלו ימנעו מצב בעתיד בו בעלי דירות טוענים שדברים נעשו ללא הסכמתם ואף מתנגדים לשינויים שכבר התקבלו באספות קודמות. לקראת כול אספה תנסחו פרוטוקול אספה עם תאריך וכו' דוגמא לפרוטוקול לאספה ראשונית ראו בלשונית "כתב הסכמות" ודוגמא ל"הזמנה לאסיפה" גם פגישות ושיחות עם אלו שלא חתמו תתעדו ומה הצעתם , כדי שאותם אנשים לא יוכלו לטעון בוועדות ההתנגדויות או בדיון המשפטי אצל המפקח שלא פנו אליהם.

5. אסיפה בשלב התחלתי של התהליך

רצוי ולמעשה קריטי, לכנס אספת בעלי דירות בשלב מוקדם בתחילת בתהליך. להציג את האפשרויות ולהקשיב למה שיש לכל אחד לומר ולהביא לשולחן. מאוד רצוי לצאת מהאסיפה עם כתב הסכמות עקרוניות

(ראה נוסח מוצע "כתב הסכמות") שעליו חתמו כל בעלי הדירות שמעוניינים בפרויקט . כתב הסכמות זה, צריך להיות בסיסי מאוד ללא ויתור על זכויות בדגש על הסכמה לבדיקה, וכזה שלא יעורר התנגדויות.

כך תוכלו לפנות לבעלי הדירות האחרים ולהשיג הסכמה רחבה, עדיף הסכמה גורפת, לתהליך. למידע נוסף, ייעוץ נוסף ועזרה ישירה בארגון אסיפת בעלי דירות ראשונה, מוזמנים למלא טופס יצירת קשר באתר, ונשמח לעזור לכם ולתרום מהידע והניסיון שלנו.

אל תהססו לפנות בשנית לבעלי הדירות.

כל פעם שינוי קטן

אחד העקרונות הקטנים אך האפקטיביים ביותר הוא להציע כל פעם הצעה קצת אחרת. הדבר מאפשר לאנשים שאליהם פונים כביכול לשנות את עמדתם ולהסכים למשהו קצת חדש ו"אחר". זה דורש גישה יצירתית ופתיחות אבל אל תירתעו.

גם ליזמים –

אם אתם מתקשים למצוא יזמים והצעות, אז גם אם כבר פניתם בעבר ליזמים וקיבלתם תשובה שלילית נסו שנית. ייתכן שבעבר קיבלתם סירוב עקב מגבלות החקיקה, אך מכיוון שהחקיקה עברה ועוברת, שינויים רבים בשנים האחרונות ומחירי הדירות עלו, מומלץ לנסות שוב.

זכרו שהמפתח להתנעת התהליך הוא אופטימיות רבה, סבלנות לכולם, נחישות ותמיד לחשוב על הצעד הבא.

בואו נקבע פגישת ייעוץ